登记效力与合同效力的区分

                          登记效力与合同效力的区分
    我国在理论上曾经对物权变动的原因与结果的关系认识模糊，这导致立法中曾长期将二者混淆。比如《担保法》第四十一条规定“抵押合同自登记之日生效”，明显地将物权的生效要件与债权合同的成立、生效要件混为一谈，引发实践中的许多问题：虽然《担保法解释》对《担保法》的此种其不合理内容尽量的进行修补，但无法从根本上彻底改变《担保法》将物权变动原因行为和结果行为相互混淆的局面。对此，《物权法》彻底的纠正了《担保法》的错误。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条内容表明物权变动的原因行为，即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同的效力原则上不受是否办理物权登记的影响。
    《物权法》之所以规定物权变动的原因行为独立于物权变动的结果行为，原因行为不因物权变动行为的效力而受到影响，是基于两者存在以下区别：
    第一，涉及的财产权利性质不同
    依据物权变动的原因行为而直接产生的权利是债权，而基于物权变动的结果行为产生的权利是物权。
    第二，发生的法律基础不同
    物权变动的原因行为只需要当事人就合同的内容达成意思表示一致时即告成立，产生债权法上的约束力，而物权的变动则只能在动产交付或不动产登记时才能生效。因此，合同成立后，如果因标的物意外灭失或其他客观情势变迁而发生客观履行不能时，物权的变动变成不可能，不发生物权变动的效果。但不能因物权未变动而否认双方当事人原因行为的效力，不能履行的一方应当向对方承担违约责任。
    第三，生效的时间通常存在着差异，原因行为的成立或生效不一定能导致物权变动的结果   
    以买卖行为为例，买卖合同的成立生效，并不当煞地发生标的物上所有权的转移，其所有权的变动只能是在合同实际履行也即动产交付或不动产登记时才发生。
    可见，区分物权变动中的原因行为与结果行为具有科学性和合理性，有利于建立严密、和谐的物权法理论体系。能够在合同生效而物权变动尚未成就的情况下，发挥保护合同当事人的债权请求权的作用，使其可以依不同的情形而请求实际履行或者请求支付违约金、赔偿金。在原因行为生效与物权的公示异时完成的情况下，发挥确定物权变动的准确时间界限和保护第三人的正当利益的作用。
    值得注意的是，在德国等采取区分原则的国家，其强调物权变动原因行为和物权变动结果行为的相互独立，即不仅物权变动原因行为的效力不受结果行为的影响，同时，物权变动的结果行为也不受原因行为效力瑕疵的影响。也就是说，如果导致物权变动的合同行为因被撤销或因违反法律的强制性规定而无效时，如果物权变动的结果行为已经完成，则不因合同行为无效而影响物权变动的效力。我国《物权法》第十五条只表明了原因行为的效力独立于结果行为，对于结果行为是否能独立于原因行为的效力则未涉及。