物权法解读——合同效力是否影响登记的效力

                         物权法解读——合同效力是否影响登记的效力
    《物权法》第十五条的适用条件是“未办理物权登记的，不影向合同效力”，即物权变动结果行为的效力不影响物权变动原因行为的效力，但反过来说，在原因行为无效或被撤销的情况下，物权变动是否有效，从《物权法》第十五条中我们并不能得出结论。这涉及到我国《物权法》是否采纳物权行为无因性理论。所谓物权行为无因性是指在物权变动中，物权变动直接来源于当事人之间独立的物权意思，而不是债权法的意思，所以物权变动结果不直接受债权意思约束。对物权行为及其无因性问题，《物权法》采取了回避的态度，这可能将造成司法审判实务中的模糊和混乱。我们认为，我国不宜采取物权行为无因性理论，在合同无效或被撤销的情形下，其对物权变动的影响可以分为两种情况：
  第一，如果发生物权变动后，不涉及到第三人情况下或者虽涉及第三人但不构成善意取得，在当事人导致物权变动的合同被撤销或无效时，该物权变动结果应当无效，当事人可以基于合同被判无效的生效判决向登记机构申请更正登记，恢复到合同订立前的状态。
  第二，如果导致物权变动的合同被撤销或无效时，但物权变动已经生效，且物权取得人已经将该物权另行转让或设定抵押，此时，如果符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得条件，则第三人善意取得物权。
   《担保法》第四十一条与《物权法》冲突，应当适用《物权法》。
   《担保法》第四十一条规定了抵押合同自登记之日起生效，其内容与《物权法》第十五条冲突，根据《物权法》第一百七十八条的规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，因此，在《物权法》生效后，《担保法》第四十一条不再适用，没有办理抵押物登记的，不影响抵押合同的效力。